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小学一年级 7 发私信 2020-6-22 13:46   查看: 2634   回复: 0

墨鱼是个极其谨慎的人,去年琢磨着想在北京买套房。
花了整整一年时间,16个市辖区走遍了12个,与各家中介打过交道,磨破了一双鞋底和两片嘴皮。
这一年积累了太多看房经验和血泪故事,日后且跟大家慢慢分享。
很多朋友在选房时抱有疑问,特别是在选一手房还是二手房这件事上,各持己见。
作为一个买过二手房的人,今天先和大家聊聊,二手房的优势在哪里。
为什么要选二手房
第一,二手房已经建成数年,周边的配套相对成熟和完善。什么叫配套?简单来说就是老百姓从摇篮到坟墓的各种需求。
二手房经过这么多年的时间检验,围绕小区居民的需求早已建起了相关的生活配套和商业配套。
比如出了门就是菜市场、小吃店、干洗店。走不远就是大型商超、公园、医院、学校,地铁、公交一应俱全等等,这样完善的配套设施是许多新房暂时不能媲美的。可能以后会有,但得等很多年。
第二,所见即所得。不同于新房沙盘和样板间勾勒的美好蓝图,二手房经得起顾客的直接检验,不容易出现“卖家秀”和“买家秀”之间骇人的差异。
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二手房的优点是实实在在的优点,户型、建材、水、电、供暖都跑不了,缺点也是实实在在的缺点,“黑历史”轻轻松松就能查到。
一套房产价格动辄上百万,钱花在看得见摸得着的二手房上,心里更有底。
第三,二手房可以早日拎包入住。许多新房是期房,等个一年两年的才能验收成果,再经过一番大动干戈的装修、散味儿,才能入住,这期间业主需要靠租房来度过漫长的等待期。
以北京为例,好地段的小二居至少需要5千以上的月租,按照2年的等待期来算,这期间就产生了至少12万的房租钱。
底子较好的二手房可以早日拎包入住,省出来的房租钱用来装修不香吗?
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当然,二手房也自有它的劣势,比如建筑年代久远、购房流程复杂、各种各样的中介费、税费,需要更加专业的购房咨询服务
在确认了二手房的好处后,就要面对下一个问题:如何选二手房。
如何选择二手房
网上的二手房攻略五花八门,地段、配套、交通、楼龄、户型……各式各样的因素都要考虑,如果预算够充裕,“我全都要!”
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但如果预算有限,那么众多参考因素只能有所取舍。
可以将二手房的参考因素分为宏观因素微观因素两类,宏观因素可以指导初步的购房方向,微观因素可以帮助筛选具体房源。
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❤ 宏观因素的选择,可以根据青年-中年-老年的人生阶段来做需求排序。
(也可以理解为刚需-刚改-终改,俗称“三宅一生”)
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青年主要考虑工作因素,是否靠近工作区或地铁站,是否有方便娱乐的配套商圈。
中年加个婚育问题,是否有方便产检的医院和配套的学区。一居室不够用,还要换二居或三居。
老年注重健康生活,舒适的活动空间和便利的就医条件格外重要。
为了方便后期置换,现在就要考虑房子的流动性,具备中年因素的房子在市场上更受欢迎。
❤ 微观因素具体到了小区和房子本身的条件。
如果小区环境可以由周边配套弥补,比如附近有公园,就不必过多在意小区的绿化和空地面积。物业和楼龄则相对重要,物业关系到居住体验的好坏,楼龄则影响房子的流动性。
在接下来的看房技巧中,我们再聊聊具体的户型、朝向、楼层和采光。
看房实操小技巧
经过上一阶段的需求排序,基本可以确立自己的区域选择。我们就可以开始实操看房啦!
线上和线下相结合
大大提高看房效率,节约时间和体力。
线上看房看什么?主要看楼龄、户型和朝向这三点。
选择较新的楼龄,户型尽量方方正正,空间利用率更大,居住体验更好。朝向尽量朝南,不仅采光好,还能冬暖夏凉。
线上筛选之后,就可以开始线下踩点了。
我建议早晚各踩点一次,早上去感受早高峰的通勤体验和房子的采光,晚上去感受小区的安全性和房子的噪声。
单从地图上理解通勤是远远不够的,一定要亲自感受早高峰的密度,再做决定。
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再说采光,有些房子线上看起来有朝南的大阳台,有通透的户型,实地看房以后,会发现大阳台两边都有建筑物遮挡,实际采光时间非常短。
或自家卧室的窗户对着别家厨房的窗户,邻居一旦柴米油盐,自家便会炊烟袅袅。
这些细节不会在线上APP中显示,需要你实地看房才能发现
至于安全性和噪声,更好理解,小区的门禁管理是否严格,有没有人车分流,房子是否临路,临大路还是小路,晚上车流量如何,会不会产生噪声。
② 用改造的眼光看房子无论是线上还是线下看房,都要避免被房子的装修布置所迷惑。
有的房子装修品味堪忧,物品堆放杂乱无章,很多看房客会被表象吓退,但可能只是“败絮其外”。
这房子也许有着不错的户型、朝向和楼龄,因为外表错过就太可惜了。
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同样的,有些户型和朝向有严重bug的房子,却被房主一双巧手改造成了仙境,让你在视觉体验中流连忘返,忽视了房子的缺陷。
当即头脑发热,认为这就是自己的dream house~
其实大可不必,买一个户型朝向好的房子,在装修上的发挥空间更大,可以亲手打造一片属于自己的美丽新世界。

③ 找一个靠谱中介笔者在买房看房的过程中有个小发现,市面上两大中介,因为管理体系的不同呈现出中介风格的迥异。
一个较为团结:
公司一个大家庭,全城带看不分家。
嘴里全都是好话,所有房子可劲夸。

一个存在片区间的竞争关系:
找我带看别找他,我的片区顶呱呱。
他的全都是缺点,顾客进退两难呀。
不同的中介风格导致顾客只能获取片面的房屋信息,不是纯优点,就是纯缺点,很难客观全面地了解房源,甚至很难全面了解一个片区。
因为普通中介的目的在于撮合交易,越快让你动心越好,加之二手房买卖流程和税费的复杂性,很多客户在信息和手续中沦陷,完全听从中介的指挥。
提前做好功课,做到知己知彼很重要。
买二手房,你动心了吗?还想了解哪些二手房的问题,可以在评论区留言互动哦!
下一期,我们讲讲那些约定俗成的选房标准,究竟有什么科学道理~
大概每个购房者都会遇到这样的难题:
首付难
选房难
换房难
上学难
投资难
买房是件大事,也是必须要做的事。但很多人对买房还是不够了解,当遇到上述问题,压力瞬间来袭,倍感焦虑。房价高昂,政策多变,房源信息不透明,金融产品不了解......购房者还要面对频繁的看房选房,复杂的交易流程,各种看到头大的合约文本。很多人一不小心就踩进了一个大坑。
但房子该买还得买,怎么办?找专业团队帮忙。
西瓜团队业务遍及北京的每个角落,凭借10年+地产经验,站在购房者的角度,根据客户的不同情况,提供与购房相关的一对一专业服务。为客户提供专家咨询、方案规划、房源精选、签约谈判、贷款过户一系列购房服务

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