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小学一年级 22 发私信 2020-11-5 16:33   查看: 4976   回复: 4

本帖最后由 武汉幼升小 于 2020-11-10 18:01 编辑

      在这个接近年关的节点,我想跟大家分享一下今年学区房的一些市场的实际行情,也许大家可以通过新闻亦或是一些自媒体来了解到一些宏观的成交大数据,但是身为一线业务员,主做武汉学区房的一名资深房产经纪人来说,我认为有必要让大家对这些名气震天响的学区房眼下的实际成交行情有一个直观的认识,以便有需求的家长朋友们根据自己的预算择优选择。
      我准备把这个帖子做成一个系列,每一期选择一个学校对于对口的学区房市场成交进行分享,实际案例都选自疫情之后到10月中旬这段周期。
      说到疫情,有趣的就来了,这也是今年对于全国人民日常生活影响最为深刻的事件没有之一,我相信应该没有人持不同意见。也正是基于此,大多数人都认为今年武汉的房市会因此遭遇寒冬,甚至我们很多从业者也持同样的态度。但是自从武汉解封的到来,来到五月份,二手房的火热以及新房的销量一路走高,我们才意识到疫情期间挤压的需求量如开闸泄洪一般让同事们忙的不可开交。那今天,我们首先从武汉小学开始说起,大家一起感受下这所多次在武汉市小学排名中荣登榜首的学校所对口的学区房市场行情究竟几何。
      武汉小学属于市教育局直管学校,在武昌区乃至整个武汉市关注热度很高。未来可直升武珞路中学。而武珞路中学在武汉市所有初中里面,也是极少数排进前十的公立初中,剩下的七八席都是公参民学校或者民办中学,可见其实力有多强劲。所以,武汉小学对口的学区房是名副其实的双学区对口。
接下来,为大家展示一下武汉小学对口社区的情况:
                                   

2020年武汉小学入学对口社区服务范围

2020年武汉小学入学对口社区服务范围

       我们看到,对口武汉小学的学区房里面,多数都是以前政府机关单位的宿舍,大多数楼龄都是90年代到21世纪初这段时间建成的,所以毫无意外的大多数都是老破小步梯房,只有帝斯曼国际中心和省水利厅宿舍配备了电梯,并且帝斯曼国际中心的是2016年建成的,电梯自然是标配。而水利厅宿舍的房子只有部分是电梯房,剩下的也都是楼梯房。

      那么,武汉小学的学区房今年成交行情怎么样呢,我们先以帝斯曼国际中心为例,今年从6月份开始到9月份,成交均价为49500元。(因为9月到10月成交的房源还未过户,只有过户了我们系统成交记录才会展示,因此只选取6月份到9月份的,数据来自贝壳找房)

                                                 222.png



         而现在,帝斯曼国际中心最便宜的一套房源是总价427万,面积61平的毛坯一居室。
                     333.png

                  (上图中的在售房源按照总价从低到高排列)


      大家结合成交记录应该不难发现,武汉小学的实际成交房价目前已经有了较大的涨幅,所以,学区房作为房市的硬通货,保值增值能力之强可见一斑。
有人会问,帝斯曼国际中心是不是因为楼盘的品质非常高才有这个价位水平的呢?实际上,该小区所处地段在中南路最繁华的街区,地段自然没得说,但要说品质的话,小区是塔楼,下面是商场,小区呈开放式形态,没有绿化,也没有什么活动空间,下了楼步行数十米就来到了大马路上,所以最大的附加值还是来源于名校学区的加持。
那武汉小学除了帝斯曼,是不是其他老破小房源比较便宜呢?也未必,就拿最便宜的一套老房子成交的情况来看,武汉小学学区房准入门槛为200万起步,有一套中南一路27号的41.14平房源最终以201万的价格在2天内极速成交,如果看一下单价的话,也达到了48858元/平的价位。而小房子的单价始终没有太多参考意义,面积越大单价也会随之降低,当然了这是一般规律,肯定有特殊情况。因为面积增大以后,单价如果还和小面积的房子保持一致,将会出现天价房源,市场必然无法接受,也会严重影响房东的售房周期。
      讲一个我的客户今年买武汉小学学区房的成交案例。在5月初的时候,有客户通过家长帮加我微信,咨询武汉小学学区房的情况,在通过详细了解客户需求之后,约了线下实地看房。最初客户的想法是买一套学区房兼顾自住,预算在800万以内。但是又不想买老小区步梯房,那就只能看帝斯曼国际中心了,最后相中了一套600万130平的房子,但是房东临时返价,涨到了680万,客户当然不愿意加价去买,因为帝斯曼的居住品质本身就是远低于客户期望的,在周周转转不断筛选又不断等待新上房源的过程中,终于出来了一套同户型,总价620万,楼层要更好一些,在同业主第一轮价格沟通中还算顺利,可以进行第二轮线下约谈了。在线下约谈的过程中,因为房东比较年轻,家里的老爷子也过来了。老爷子的出现让谈判陷入了死胡同。原因是老爷子笃定房子卖的太便宜,一直不同意儿子签合同,要求客户现场加价30万,并坚信再给点时间,单价绝对可以达到8万,客户听到此处已然无心再坐,看到签约无望,很快就离开了谈判桌。后续在和客户的沟通中,他们最终决定,就买一套最便宜的学区房单纯挂学位,然后在附近的万达御湖世家买一套大房子专门用来自住陪读。定下了这个方案,我开始为客户在一众老破小当中去寻找总价最低的学区房,最后找到了一套210万的38平的一居室,而且是团结户,总高3层的80年代的老房子的顶楼,几乎完全无法住人,需要大修大改才能租出去。但是,在没有其他合适价位的房源情况下,客户实地看了一眼这套房子就让我去跟房东谈价,在我打电话的时候就接到了坏消息,房东已经和别的客户在签合同了,我只能呜呼哀哉,赶紧跟客户说明情况,又帮客户寻找下一套类似房源,但实际情况是并没有类似价位的,剩下的最低售价是278万。客户愿意再等半个月,好在最终等了5天新上了一套43平230万总价的老房子,客户第一时间约房东见面当场签合同,这才算了却了一桩心事。
       事实上,自从2017年的房价高峰过后,到目前整个大的市场行情都是比较平稳的,但是唯有学区房逆势上涨,究其原因,随着经济快速发展,人们的购买力水平不断上升,对于任何商品的品质要求越来越高,而我们需要明白的是,房子也是一件商品,它本身也有交易属性,也是物化的,不然何称商品房?实际上,房子还好,能满足基本居住需求,这已经是大多数人的要求了。但当房子具备了教育属性,那必然会衍生出新的需求,而且这种需求在中国可以说是无往不利。中国的家长对于小孩的教育问题,哪怕是预算再低,对于我经手的客户来讲,对口的学区是否优质,也成为了即将备孕或者已经有孩子家庭的核心需求之一。
2020年的年关已经临近,大多数客户不知道的是,年关房市相比其他时期会相对较冷,很多租户会退租,那么很多房东是考虑直接出售卖掉还是继续招租会成为一个选择,也就是说即便有30%的房东会选择出售,那么这个时期挂出来的房子会增多,而客户相对较少,所以价格也会相比其他时期有所降低,对于需求学区房的客户来讲,应该抓住这一段时期去购买,而不是等到开年之后的小阳春,我们称之为大三月,去跟别人扎堆,那个时候对于卖家来说,看房的客户多,报价的客户多,那么选择面就比较宽,价格就不容易谈下来。希望大家理性购房,最终能买到称心如意的房子。
下一次,我将为大家梳理长春街小学的学区房,这所对口七一中学的小学也是很多人挤破头都想进去的名校之一,代表楼盘就是武汉改善楼盘的天花板——武汉天地,期待大家关注。





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小学一年级 0 发私信

2020-11-5 21:05 显示全部楼层

房小信加油 发表于 2020-11-5 16:33
在这个接近年关的节点,我想跟大家分享一下今年学区房的一些市场的实际行情,也许大家可以通过新闻亦
你业务做得真好,专业

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小学一年级 22 发私信

2020-11-5 21:06 显示全部楼层

dt_749 发表于 2020-11-5 21:05
你业务做得真好,专业
也希望您生活美满,阖家幸福

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幼儿园中班 3 发私信

2020-11-30 15:50 显示全部楼层

房小信加油 发表于 2020-11-5 16:33
在这个接近年关的节点,我想跟大家分享一下今年学区房的一些市场的实际行情,也许大家可以通过新闻亦
听说武汉小学部门对口武珞路中学本部的学生是不能报考武珞路实验中学的,是这样吗?

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小学一年级 22 发私信

2020-12-9 18:19 显示全部楼层

房小信加油 发表于 2020-11-5 16:33
在这个接近年关的节点,我想跟大家分享一下今年学区房的一些市场的实际行情,也许大家可以通过新闻亦
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